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什么是资本化率?

资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率,前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率,两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率,因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。否则,投资不就变得太单一、太简单了吗?大家都把钱存入银行生息既省心又安全。从理论上讲,虽然市场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致,但实际并非这么简单,新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润,因此,不应把资本化率与其它利率(收益率)混同,虽然它们在量上有时可能相等或相近。

那么我们为什么叫它资本化率呢?因为在面对未来的很多现金流,这些现金流折现,到底相当于多少资本呢?这个所谓的折现率,就是资本化率。

相关特点


1.不同用途的房地产,其资本化率不同,同等条件下,商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。
2.房地产的投资风险高于国债,因此,即便是低风险的工业用房,资本化率也应高于国债的年利率。
3.同等条件下,房地产的收益期越长,资本化率越高;收益期越短,资本化率越低。
4.房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低,因为房地产收益期结束时房地产价值消失,而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时,还应考虑国债本金的年回收额。
资本化率的确定原则
资本化率包括两部分,分别是安全利率及包含了风险与通胀的风险利率。由于资本化率具有很高的敏感度,并且其值将对结论产生乘数效应,因此对该指标的确定应当十分慎重。它首先必须符合四个原则。
一是资本化率一定要大于安全利率。
在市场经济条件下,投资者面前会有多种投资机会,例如购买国库券或把钱存入银行、购买企业债券、投资办企业或购买股票,其中购买国库券或把钱存入银行是最安全的,到期不仅能获得稳定的利息,还可以全额收回本金。之所以有人选择投资办企业或购买股票,是因为根据风险收益的正比例关系,将会有高于安全利率的收益率,高出的这部分便是风险利率。
二资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定。这一原则是出于任何买主或投资者,之所以肯投资这一特定的企业,其目的是获得高出同行业平均资产总额收益率的收益水平。因为该指标在同行业中是多数企业都能达到的,投资者的趋得性必然会使他们将手中的资金投入自己认为能获最大利润的企业。若该企业不能获取超额利润,他们将转移投资方向。
三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平,结合企业整体资产优劣状况而定。
四是资本化率应根据实际收益率,并充分考虑买卖双方期望的收益率水平,利用买卖双方利益上的对立及各自相矛盾的心理状态,遵循双方均能接受的原则加以确定。

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