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泰禾之后,福晟又爆债务危机,闽系房企谁能笑到最后?

100多年前,有个中国小孩在印尼当剃头匠,有一天他的常客跟他说:“你头剃得很好,但是光靠剃头是发不了财的,想发财你得做生意。”

小孩听完后,问客人借5块钱“下海”,为了明志,他把剃刀扔进海里,发誓再不靠给人剃头为生。

等到他回国的时候,已经挣到了1亿美金。他就是后来清末的中国首富,闽商黄奕住。

想发财就得做生意,真是至理名言。

福建人就特别爱做生意,从瓷砖到黄花鱼,从莆田鞋到安溪茶叶,有华人的地方就有闽商。

福建人很会做生意,在房地产业,靠加杠杆、高周转、强扩张一套组合拳,杀出一匹匹黑马:世茂、旭辉、泰禾、福晟、阳光城、融信等等。

可是,黑马也有马失前蹄的时候。11月19日,闽系房企福晟集团,被爆出债券“18福晟02”违约,涉及本息共6.31亿元。

千亿房企还不上6个亿的债务,实在有点魔幻。可是了解过闽系房企的峥嵘岁月,你会发现,一切早有预示。

一、黑马:爱拼才会赢

2015年起,央行为刺激经济,多次降准降息,水漫金山,房企拿着大量的低成本资金在疯狂买地。

从2015下半年起商品房销售量价齐增,加上2016年去库存成为经济主题,楼市重新火爆。

那年月,杠杆是房企最大的武器,胆子最大的房企就加最大的杠杆,赚最快的钱。

王健林说企业经营的最高境界是空手道;孙宏斌说:“我从不关心负债率,我只关心现金流。又要发展快、又要低负债,这是不可能的。”

爱拼才会赢的闽系房企看中这个时机,开始大量拿地。

福晟集团的老板潘伟明在2015年9月成立拿地飞虎队,自己亲自挂帅,主攻收并购。一年多的时间内成交77个项目,规划建筑面积4000万平方米。

光2017年一年的新增土地货,就值达到3199亿元,是当年销售额的8倍。

同样疯狂的还有融信、阳光城等等闽系房企。

融信2016年拿下总建筑面积527万平方米的土地,超过之前土地储备总和,其中还包括当年上海静安区的地王,楼面积超10万/㎡。

阳光城集团总裁张海民曾表示:“现在的土地储备排名,就是五年后的房地产排名。”

在张总裁的带领下,2017年阳光城新增建筑面积2022万㎡,最后两个月狂揽48个项目,几乎两天拿下一块地。

土储暴增后,闽系房企果然迎来销售额爆发性增长。

2017开始,先后有6家闽系房企突破千亿规模。到了2018年,闽系房企在top20中占有5席。

那两年,可以说是闽系房企的巅峰,但是巅峰过后,有的是康庄大道,有的是万丈悬崖。

随着扩张的步伐,闽系房企的负债也水涨船高。

2015-2017年,金辉、旭辉有息负债增速超过140%;融信、阳光城、泰禾更是达到200%以上。

最高的时候,阳光城有息负债达到1134.89亿,净负债率254.2%;泰禾有息负债超1350亿元,净负债率470%。

而福晟集团的负债总额从2016年末的300多亿元,涨至2019年中的741亿元。

福晟两个字,“福”是因为在福州创立,“晟”取意是日逐其成。但是,本来行事稳健的潘伟明为了扩大规模,把这个日逐其成抛在脑后。

他说,房地产企业没有小而美,太小就没了。

对规模的强烈渴望,使他大量通过信托和基金的方式融资。除此之外,福晟还通过“员工跟投”的方式内部融资,许诺的分红都超过30%。而这些年福晟净利率最高的时候也只有7.76%。

利润无法覆盖利息,债务就越滚越大。

闽系房企通过加杠杆走向巅峰,也不禁开始思考如何安全的去杠杆。

上半场强扩张是分高下,下半场去杠杆才是定生死。

二、去杠杆

今年五月份,许久不曾露面的泰禾总裁黄其森在中国院子宣布:“将引入战投,交出控制权。”

黄老板一向对院子系列有很深的感情,直接在最得意的作品——中国院子里生活加办公。

2018年,他曾在这里面试过一批又一批即将入职的高管。意气风发,挥斥方遒。

但不到两年,他几乎失去这里的一切。

泰禾在高端产品“院子系列”投入很大,但由于价格高、非刚需,产品去化率也不高。空有千亿货值,却难以变现。

近几年还扩展收益慢投入大的旅游地产版块,占用不少资金。一旦停止融资就有巨大的资金缺口。所以负债怎么也降不下来。

当你不再拥有的时候,唯一能做的就是不要忘记。

短短两年的风云变幻,都起源于2018。这一年,三四线棚改红利逐渐消失,一二线被调控政策压制。去杠杆,去负债成为房企共识。

9月28日的万科秋季例会,背景板上红底白字印着三个大字——“活下去”。龙头老大都是这个姿态,房企老总们终于相信白银时代已经到来。

从前他们最爱说的字眼,是“快”和“规模”,现在变成了“稳”和“质量”。

融信董事长欧宗洪多次强调要“稳”,他表示:“房企已经进入由规模增长到质量提升的转变”;融信2018年、2019两年的拿地金额总和,还不及2017年一年。

三年时间完成了净负债率从159%到105%,再到70%的三连跳。

同样的还有正荣集团总裁林朝阳也将未来三年,定为“高质量发展新三年”。一年时间把净负债率从2017年的183%降到了2018年的74%。

更不用说闽系中最早发家的世茂和旭辉,一直把负债率控制的很好。

但是并非所有闽系房企都去杠杆成功。

这其中的关键无非是开源节流:提高盈利能力,降低支出。才能省出钱来还债。

福晟集团也不是没有努力过,2017年福晟集团新增土地面积是419.86万㎡,而到了2018年,这个数值降至52.82万㎡,且2019年一整年一块地都没买。

但是因为项目口碑差、部分项目还因为限价政策无法取得预售证等原因。福晟旗下的项目去化一直很慢。

加上占公司收入一半以上的建筑业务,也在三年间毛利率持续下降。导致近几年一直入不敷出,只能借新还旧度日。

三、终场哨响

2020年颁布的三道红线,被万科总裁郁亮称为“十年未有的行业巨变。”

对于闽系房企,更像是比赛终止的一声哨响,一切尘埃落定。

闽系房企中有的有惊无险,有的已经弹尽粮绝。福晟和泰禾的现金流被到期的短债和利息压榨的岌岌可危。只能眼看着资金链断裂,债务危机爆发。

而成功上岸的其他公司,经过5年左右的时间,有的从名不见经传冲进了20强房企,有的重回巅峰甚至做起了并购之王。

如今,福晟和世茂达成合作,泰禾等着万科纾困。

就好像多年前坚信高负债理论的豪宅教父,绿城老总宋卫平,最终也是把一手创建的公司交到中交手里。

正所谓,你方唱罢我登场;正所谓,全为他人做嫁衣裳……

福晟和泰禾倒下去了,但新的福晟或者泰禾又会冲上来。

今年7月份,同时闽系房企的建发股份,连发了两则融资公告,预计发行总金额不超过200亿的公司债券。

对于去年销售额没过千亿的建发股份,这不是一笔小钱,最新的三季报显示,建发有息债务909亿,新发债务在占存量债务占比高达22%。

看来虽然前面倒下了不少前辈,依然有人排着队入场。

闽系房企的发展史,就是一次房地产周期的完美注脚。

市场上行时,玩家们横冲直撞,但在下行时头破血流。

这时候再看万科那句“活下去”,还是老大哥对行业见解深,不管什么时候,活下去最重要。能活到下一个周期的房企,才是最牛的。

人人都爱加杠杆,但对于企业来说,杠杆和经营是成功之路的两条腿,没有经营能力支持的杠杆就是跟魔鬼做交易。

当前,“中国债务”和“杠杆率过高”是世界关注的命题,也是国内经济学界的“世纪之辩”。如何“去杠杆”才能让中国经济平稳过渡到新常态,是关系到经济增长和金融稳定的大问题。

这是三道红线出台的底层逻辑。

如今红线压顶,加杠杆、强扩张已“此路不通”,闽系房企的崛起,再也不能复制了。


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