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东三环山水文园烂尾,千万富豪被迫入住烂尾楼,或房钱两空

烂尾楼维权频发的2020年,人们不时便会听到业主无奈入住烂尾房的消息。但让人意想不到的是,这拨人里竟也包括拥有千万资产的豪宅业主。

2020年9月,数十户豪宅业主不得不搬进位于北京东三环的豪宅烂尾项目——山水文园五期·九御。曾经,山水文园以总价千万起的知名豪宅形象对外示人,小区里不乏郭冬临、张艺谋等明星艺人。但对于九御的项目业主而言,等待他们的却是停水停电、没有电梯、没有装修,更没有预售证的毛坯房。

在多次维权未果后 ,这些业主干脆自己动手,在别墅里简单装修了起来。把灰色的墙体染成蓝色,墙面上挂起了壁纸,在还未通水的洗手间里,装上了洗手台、马桶和淋浴设备。

但这套简陋的装修,并没有换来别墅房里的平静生活。仅仅两个月之后,2020年11月4月,一封法院的查封令,让这些业主们再次搬了出去。

一场短暂的别墅梦醒后,等待他们的,仍将是无休止的维权和上诉。

一场没有预售证的购房“骗局”

如若不是项目烂尾,山水文园九御项目的业主们原本会过上这样的生活:在寸土寸金的北京东三环外,享受着周边的高档私享会所、养生会馆、艺术街区环伺的配套服务,周边交通四通八达,有着五纵、两横的三轨交通体系。

走进小区里,3.1万平方米的人工湖,高达40%的绿化率也可以彰显这个小区的价值不菲。出小区不远,便是萧太后河、欢乐谷,开车十分钟,就能到达国贸、中国尊等核心地标,可以说坐拥整个东三环的精华。

当然,这些因素就是购房者当初看中这个项目的主要原因。于是,在没有预售证的情况下,他们签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》。付款比例40%~100%不等,实付总额少则六百多万元,多则近亿元。没有人想到,他们实际走入了一个被山水文园套用预售证,签订阴阳合同的骗局。

黄先生是山水文园九御18号楼的业主,去年7月,黄先生以40%的首付,和山水文园签订了购房意向书,但并没有签买卖合同。“当时销售说是今年10月底能交房,结果到现在也不能网签,售楼处也不开门,退款都找不到人。”对此,黄先生略显慌张。

到了快要交房的日子里,眼看着售楼处的大门紧闭,业主们这才意识到大事不妙。三伏天里,他们顶着烈日,到开发商总部沟通,和各个相关政府部门洽谈,但这依然不能改变房子将被法院查封的命运。

AI财经社近期实地走访了解到,目前,山水文园五期九御的8栋主体楼已经被护栏围住,楼体已经进入查封程序。那些住进烂尾楼的业主们,也随着查封令的下达,被迫搬了出去。

那么,为什么业主们始终上诉无果?豪宅项目又是如何无证销售的?据AI财经社调查了解,一个相对确切的说法是:这些由购房者签订意向书的房子在被签约之前,就已经被抵押出去了。

山水文园五期九御始建于2014年,2016年主体8栋楼建设完毕。那一年,正是北京房价高涨的阶段,坐拥寸土寸金地段豪宅项目的山水文园,并不急于开盘售卖,而是在同一年将项目转手抵押给了信托机构,借来的38亿元资金,很大部分被用来发展文旅业务。

2016年11月22日,山水文园集团委托长城新盛信托,成立长城新盛 北京山水文园信托项目,达成信托38亿元,期限5年的合作。有了信托机构的支持,手握数十亿元的山水文园董事长李辙十分自得。他喊出了5年建设15个小镇的口号,还号称单个项目要投入300亿元资金,大幅开展业务。但结局却并非如他所想,这些“投入大,收益甚微”的文旅项目彻底拖垮了山水文园,山水文园的资金窟窿越来越大。

关键时候, 山水文园九御成了李辙眼里的救命稻草。即使房和地都抵押给了长城信托,山水文园依旧在房产证还没办出来的情况下,悄悄地开了盘,用简化版合同代替正式合同,让一帮千万富豪们以借款协议的方式,把钱转到了公司名下。

现在,对于已经付了数百万元的业主们来说,等待他们的结局也并不乐观。尽管交了一定比例的首付,但从法律意义上来说,他们并不能算是真正的业主。真正有权处理这些被抵押房产的,只有长城新盛信托。而在没有网签的情况下,他们的身份变成了把钱借给了山水文园的债权人。

豪就该被割韭菜?

山水文园业主们的不幸遭遇,只是今年频发的维权案例中的一个。在山水文园之外,还有多个未取得预售许可证的商品房项目,以认购、认筹、预订、排号、发放贵宾卡、吸纳会员等形式变相销售。

比如,泰禾北京院子二期近百位业主已经维权多时,同时他们携手成立了“业主自救队伍”,希望能够改变项目烂尾的命运。然而,时间过去了快一年,泰禾内忧外患的债务下,北京院子长期处于停工状态。

从行业发展角度而言,烂尾楼是楼市快速扩张发展中的一个副产物。在房价迅速上升的阶段,楼盘变成了暴利的代名词,不少小老板也加入到房地产开发的队伍中,以小博大,把杠杆拧到极致。但在行业下行期间,市场的投资性需求被大幅压缩,房企的资金链也崩得越来越紧,不少企业最终还是没有跑赢市场。大幅的亏损,让他们不得不面临破产的结局。那些被搁浅的项目,变成了无人问津的烂尾楼,成为不少购房者的伤疤。

根据《城市商品房预售管理办法》明确规定,开发企业进行商品房预售时,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。开发商未取得预售证的,不得进行商品房预售。

但如果购房者购买了无预售证的房企,法院往往会认定该商品房买卖合同无效,进而影响到购房人的合法权益,也有可能会面临人钱两空的境地。

北京金诉律师事务所王玉臣律师表示,“国家之所以对预售做如此明确的规定,一个很关键的原因就是,在不具备预售条件的时候进行预售,会给广大购房人带来很大的风险。而没有取得预售许可证的时候,是没有资金监管的,开发商往往直接将购房者的房款挪作他用。最终造成开发商拿着购房人的钱去做别的事情,让广大购房人无房可住,这种做法既违法又是不道德的。”

对于购房者而言,在买房时一定要审查开发商“五证”是否齐备,至少,《商品房预售许可证》一定要确认,才能避免走入维权旋涡。而对于因预售证不达标,不得以维权的业主来说,必要的时候也可以通过行使购房人基本债权优先权的方式,保护自己的权益。

“必要的时候,还可以直接提起相关的民事诉讼,主张逾期交房违约金或者解除合同,并要求行使购房人基本债权优先权。如果这个开发商真的资不抵债,包括所买房子离竣工很远,在建工程中又被法院执行,被银行或其他抵押权人通过法院进行拍卖,这个时候需要考虑是否解除合同,并行使优先权了。”王玉臣说道。

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