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房地产评估

它是指由专业评估人员根据特定的评估目的,遵循评估原则,遵循必要的评估程序,采用适当的评估方法,综合分析影响房地产价格的因素,估计出在特定时间内最有可能实现的合理价格,从而进行评估、推测和判断的房地产价格评估,又称房地产估价。本质上不是评估师的定价,而是评估师模拟市场价格形成过程所揭示的房地产价格。它专业、技术、复杂,是科学、艺术、经验的结合。

房地产评估类型

从目前的评估实例来看,可以对交易、租赁、抵押、担保、开发和销售中的房地产进行评估。此外,简易建筑也是通常的评估对象,简易土地在其出让和转让中也进行评估。国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房地产转让及租赁价值、企业经济行为房地产评估、房地产纠纷调解及司法鉴定、境外移民房产认证价值评估

房地产评估用途

房地产评估的目的是经济活动中房地产所有权的变更,包括转让、抵押、租赁、典当、税收、拍卖、保险、理赔、拆迁、征用、补偿、分割、生产分析、合并、纠纷、移民、公证等。

房地产评估方法

成本法:指在基准日按照市场标准对同一类型房地产进行改建的总成本。成本法包括成本乘积算法和重置成本法。

(1)成本乘积算法,即计算取得土地或实现土地开发的各种成本和费用,消除受非正常因素影响的价值,在累计正常成本和费用后,以一定的资本利息和合理的投资利润获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估通过正常程序获得的土地。

(2)重置成本法,根据正常的市场标准估算改建现有房屋的成本,然后考虑资金的利息,取一定的开发(或建设利润)计算出全部重置成本价,再根据实际情况和法律规范确定房屋的更新率,再将两者相乘得到房屋的评估价值。

市场比较法:是在市场上选择同类型、同用途、同地段等类似条件的房地产,与估价对象进行比较,通过各种因素的调整和修正,得出估价对象房地产价值的方法。

剩余法:通常是评估单个房地产或土地的方法,因为房地产的总价是土地使用权价值和房地产价值的总和。当房地产总价格已知或可以计算时,从总价值中扣除相应的土地使用权价值或房地产价值,即可得到土地使用权价值或房地产价值。

收益法:又称收益还原法,是根据待估房地产的收益来计算其价值的方法。房地产价值=房地产净收入÷收益还原利率。

假设开发法:通常是对未完成的房地产开发项目(土地或在建项目等)进行评估的方法。).通过计算正常开发后的市场价值,再扣除剩余开发任务的正常投资,得出评估目标房地产价值的方法。

基准地价法:通常是一种土地使用权价值评估的方法,是指同一级别、同一用途的基准地价,经过调整修正后,得出评估对象的土地使用权价值。

路线价法:是指对与特定街道相邻且具有同等使用价值的地块的土地使用权价值进行评估的方法,对被评估对象与同类土地之间的深度指数、宽度、容积率、朝向、宽深比等系数进行修正,得到被评估对象的土地价值。

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